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为什么人人都爱万达广场  

2013-09-09 14:50:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国周刊

 

为什么人人都爱万达广场

 

地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。地方政府相助的重要“合作伙伴”便是地方银行。

 

文/黄章林 易居(中国)克而瑞信息集团品牌总监

 

财经

湖北武汉楚河汉街。楚河汉街是万达集团倾力打造的以文化为核心,
兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
摄影 潘伟军 供图 IC

 

“人人都爱么?”

这是我将此标题发到新浪微博后收到的第一条回复。

其实我也不是那么爱万达广场的,原因有三:1、上海的几个万达广场离我家和公司都不近,不常去;2、有大悦城,有徐家汇,有社区商业街,还有伟大的淘宝,没太多理由去;3 、爱是需要缘分的。一见钟情,在万达广场估计难。

所以,以我的知识分享者的职业操守,我也不能睁眼说瞎话,况且这也不是新晋首富王健林托我写的软文,更没有理由写假话了。在我的书里有一篇文章,原标题是《万达十三遗 》,后经出版社要求,编辑改为《写在万达边上的思考》。那里说的都是实话,其实是给万达提的十三点建议。

这里说人人都爱万达,自然是赞的。为什么都爱,因为它好啊!

“人人”来自三个方面,第一是品牌商家,第二是地方政府,第三是消费者。如此角度,你就知道为什么人人都爱万达广场了。至于王健林本人以及万达集团的股东、员工,你若 不爱,就不应该了,此处不记。还有资本市场,我很难判断是不是人见人爱,花见花开,车见车爆胎。

万达的资本之路,那个崎岖坎坷真真也是一部奇书。好在如今借壳成功,纵然迟迟REITS(指房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段。编者注。)不果,倒也多了些喘息 时机。

众人皆知的秘密,“现金流滚资产”模式下的万达广场,唯一的救命稻草就是“根本停不下来”。依靠可售部分的销售回款支撑综合体开发的快速复制模式,一直被质疑,还将在 继续。

言归正传,为什么政府、商家与顾客,都爱万达广场?

先说消费者,对顾客而言,万达广场是从城镇人到城市人的关键一步。一言以蔽之,有了万达广场的地方,才称得上是城市。购物去万达,吃饭去万达,看电影去万达,约情人去 万达,这是中国二三线城市人的标配生活元素。

再说B端的品牌商家。对商家而言,万达广场是布局中国大陆市场的第一合作伙伴。王石做住宅的秘密,有人说是听党的话,跟政府走。商家做选址的秘密,有人说是听王健林的话 ,跟万达广场走。

不是每个万达广场都那么成功,但是每个万达广场基本上都可以从拿地到开业18个月搞定。在快中国的今天,没有什么比速度更给力,更刺激。万达不是一天炼成的,做到今天这 个地步,用古人的话叫店大欺客,说人话就是谁有钱谁说了算。不合作的商家,万达会让你吃药。因此,与其被动,不如享受。坚持下来的,就成了好品牌好商家。

财经

黄章林 易居(中国)克而瑞信息集团品牌总监

 

最后,我们说说真真的甲方—地方政府。对地方政府而言,万达广场是城市品牌营销第一选择,是城镇化建设的重要抓手,是民生工程的显性符号,没理由不爱,不但是爱,还得 抢啊!

当然,地方政府还有华润,中粮,宝龙等等企业可以选择,但是只有万达广场说自己是“每一座万达广场,每一个城市中心”。有政绩,有形象,有税收,有就业机会,有地价拉 动,有民生改善,何乐而不为?

有个不得不提的“爱万达”的一方,就是以银行为主的各地金融机构。在政府—开发商—品牌商家—顾客的食物链中,资本、项目与人三个层面的利益链条看上去实现了多赢局面 ,在一场超级竞速与美丽中国的梦想实践运动中,你好我也好。

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。据了解,万达商业地产开发所需资金,约20%由万达直接投资—“前期 销售利润+内部资金调配:商业地产约60%投资向项目当地银行贷款;另20%左右由合作商户自己投资。”

消息人士透露,在万达快速滚动开发模式下,前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大,通过项目的销售还款平衡投资现金流,实现以售养租。而地方政府适时“挺身 相助”也是万达成功融资的条件之一。地方政府相助的重要“合作伙伴”便是地方银行。

据媒体报道,以某万达广场为例,注册资本只有1亿元,达不到融资要求,为及时帮助万达广场实现早投入早运营,当地工商局安排专人提供全程跟踪服务,指导企业在增资的同时 准备股权质押登记,仅用一天就办理了两项登记,帮助万达顺利在银行融资6亿元。

另据来自万达的信息,央行金融司已把万达列为了全国房地产金融改革试点企业,享受“绿色贷款”通道,同时万达已经分别与中行、建行和农业银行等国有四大银行签订了“总 对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款,将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

人人都爱万达,不如更准确地说人人都需要万达。“根本停不下来”不如说是“根本不能停下来”。有业内人士这样说:“万达是政府的头牌,银行是万达的老鸨。”万达广场之 外,电影、文化、旅游,万达商业帝国真正不断扩张。人人都爱的已经不只是万达广场了,希望这场集体狂欢可以持续更长更久。

我的微博上,关于为什么人人都爱万达广场的互动还在继续,某网友回复道:若不漏水,我便真爱。

最后,说个小事,万达集团在河北廊坊有个万达学院,每年轮训各地万达员工。当有人只看到每年新增多少万达项目的时候,希望更多人看到万达背后的各种软实力。

我希望这种软实力是真实的,可持续的。

 

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